Las oficinas su inversión se hunde un 76,5% hasta junio

Adiós al reinado de las oficinas. La inversión en este tipo de inmuebles se ha desplomado un 76,5% en el segundo trimestre del año, registrando operaciones por volumen de apenas 143 millones de euros.

Con estas cifras, el sector de las oficinas se convierte en el que menor capital ha movilizado dentro del inmobiliario entre los meses de abril y junio de este año, suponiendo un 6,6% de la inversión total en ladrillo. En el primer semestre el acumulado alcanza los 754 millones, lo que refleja una caída del 43% respecto al mismo periodo del año anterior (ver gráfico).

Estas cifras contrastan con la importante actividad que se daba hace unos años en este mercado, siendo de forma histórica una de las áreas de inversión más relevantes, sin embargo, la logística, el residencial y el sector hotelero han tomado ventaja a segmentos más clásicos como el de oficinas o los centros comerciales.

Las dudas que se generaron entorno al mercado de oficinas en relación a una posible implantación masiva del teletrabajo impactaron con fuerza en la cifra de inversión en 2020.

Ahora, a un contexto de tipos al alza que dificulta sobremanera el cierre de transacciones, se suma la crisis del sector en Estados Unidos, donde se están viendo cifras de desocupación de inmuebles históricas. Pese a que el mercado español y el estadounidense poco tienen que ver, la tendencia negativa salpica al sector en nuestro país, tal y como pasó antes de la pandemia con la crisis de los centros comerciales, que también vieron caer en picado la inversión por la influencia americana.

En el caso concreto del mercado de oficinas en España “durante los últimos trimestres se ha notado una ralentización en los ritmos de comercialización de oficinas en arrendamiento y una disminución del apetito inversor por esta tipología de activo como consecuencia de la no corrección de precios/yields como si se ha producido en otros mercados, siendo percibidos por tanto con menor atractivo”, explica Martín Galbete, Offices National Director de Colliers.

“Esto nos hace pensar que la evolución del mercado para la segunda parte del año va a ir en la misma dirección, siendo posible un pequeño repunte para ambos mercados”.

En el caso concreto del mercado de inversión “nuestros niveles de correlación y de predicción nos hacen pensar que lo peor del mercado, en términos de valor, debería darse en el último trimestre de este año acumulando una caída desde el primer trimestre de 2022 del entorno del 30%”, apunta Galbete.

Así el experto detalla que, con este ajuste del valor, la prime yield se situará en la horquilla entre el 4,8%-5%, “iniciándose la recuperación de ésta a partir del segundo semestre de 2024 de manera ligera, manteniéndose en niveles entre el 4,6% y 4,8% durante 2024 y 2025, no siendo hasta pasado el 2026 cuando empecemos a ver una recuperación de los valores nominales con respecto al primer trimestre de 2022”.

Galbete destaca que durante el segundo semestre del año se espera que la subida de tipos de interés toque techo “iniciándose posiblemente un ciclo de rebaja de tipos a medio plazo, aportando certidumbre a los mercados abriéndose de esta forma una ventana de inversión que querrá aprovechar parte del capital pendiente de colocar en el mercado”.

El directivo cree que con este escenario se abrirá una ventana de oportunidades para la inversión. “Desde nuestro punto de vista los inversores que tomen la iniciativa durante el segundo semestre del año podrán, como consecuencia de la compresión de yields a medio plazo y el incremento de unas rentas indexadas de manera generalizada al IPC, generar rentabilidades atractivas a sus inversiones pudiendo obtener una TIR superior al 9% si se encaran al 100% con fondos propios y al 11-12% para operaciones financiadas al 50%”.

En cuanto al perfil del comprador de oficinas, el protagonismo “lo seguirá teniendo el perfil de inversor privado, con más agilidad de maniobra y mayor capacidad de acudir con 100% de equity, mientras el institucional seguirá manteniendo una postura más conservadora”.

Mejoras sensibles

En relación al mercado de usuarios, Galbete explica que “históricamente la última parte del año suele ser más activa, principalmente como consecuencia de la aceleración y cierre de procesos que se venían trabajando antes del parón de verano (desde el punto de vista del usuario final) y por adoptarse un perfil más agresivo por parte de los propietarios con objetivos de ocupación pendientes de cumplir, lo que les hace ser más generosos a la hora de negociar las condiciones de arrendamiento con el inquilino”.

Por ello entienden desde Colliers que los niveles de absorción mejorarán sensiblemente con respecto al primer semestre del año situándose en el entorno de los 250.000 metros cuadrados, manteniéndose las rentas en las zonas más consolidadas ubicadas en los centros de la ciudad y sufriendo ligeros ajustes en mercados periféricos.